日本著名房產(chǎn)專家、暢銷書作家接受環(huán)環(huán)專訪。

編者按：近些年，中國(guó)人赴日本買房引起媒體關(guān)注，諸如“中國(guó)人‘爆買’北海道”“中國(guó)人購(gòu)房導(dǎo)致日本國(guó)土流失”等大標(biāo)題頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。今年6月，日本著名房產(chǎn)專家榊淳司（原名千原俊彥）撰寫了一本名為《2025年?yáng)|京不動(dòng)產(chǎn)大暴落》的書，短短3個(gè)月就再版3次，位居暢銷書榜的前列。

他在該書結(jié)語(yǔ)中稱，“如今（日本的）住宅、房產(chǎn)業(yè)界，就仿佛泰坦尼克號(hào)一般，盡管航線前方就是巨大的冰塊，卻依舊不肯轉(zhuǎn)舵”。并且將“撞冰山”的因素之一，推測(cè)為“在日本購(gòu)買住房的中國(guó)人可能會(huì)在同一時(shí)期大量拋售房地產(chǎn)”。榊淳司為什么認(rèn)為中國(guó)人會(huì)集體拋售日本房產(chǎn)？2025年日本房產(chǎn)真的會(huì)“大暴落”嗎？環(huán)環(huán)（ID：huanqiu-com）帶著以上疑問(wèn)，對(duì)榊淳司進(jìn)行采訪。

《2025年?yáng)|京不動(dòng)產(chǎn)大暴落》作者榊淳司接受本報(bào)專訪。攝：呂鵬

華人拋售房產(chǎn)給日本留下陰影

環(huán)環(huán)：為什么把東京不動(dòng)產(chǎn)大跌的時(shí)間點(diǎn)設(shè)定在2025年？這樣的設(shè)定有什么依據(jù)？

環(huán)環(huán)：有關(guān)中國(guó)人拋售日本房產(chǎn)的想法，也是為了支撐這本書的命題嗎？

榊淳司：不是的。我之所以這樣推測(cè)，基于三個(gè)理由。第一，在日本的中國(guó)人喜歡一起行動(dòng)。回憶一下2011年發(fā)生的“3·11”大地震，幾乎所有在東京的中國(guó)人都爭(zhēng)著搶著要回國(guó)，從東京到上海的單程機(jī)票被抬高到一張20萬(wàn)（約合1.17萬(wàn)元人民幣）到30萬(wàn)日元，也依舊有幾千人搶購(gòu)。

第二，在日本的中國(guó)人拋售房地產(chǎn)時(shí)干脆利索，說(shuō)不要就不要了。每年3月，是日本商品住房交付使用的月份。“3·11”大地震發(fā)生后，僅東京的灣岸地區(qū)就有20多戶中國(guó)人決定拋售剛剛到手的高級(jí)公寓，哪怕為此支付數(shù)百萬(wàn)乃至一千萬(wàn)以上的手續(xù)費(fèi)也在所不惜。這對(duì)于日本人來(lái)說(shuō)，是很難想象的。就連受“3·11”大地震影響，土壤出現(xiàn)液化地區(qū)的日本居民，也都不會(huì)立即出售住宅。

第三，在日中國(guó)人對(duì)日本媒體和政府似乎都不信任。一有天災(zāi)發(fā)生，無(wú)論媒體和政府發(fā)布怎樣的安全信息，絕大多數(shù)的中國(guó)人依舊不肯相信，立即著手拋售房產(chǎn)，寧可賠錢也要回國(guó)。

我相信，日本一旦再次發(fā)生天災(zāi)，中國(guó)人還會(huì)立即拋售房產(chǎn)。2011年，在東京購(gòu)房的中國(guó)人還不算多，集體拋售也沒(méi)造成較大影響。但自從2015以后，中國(guó)人就開始在東京爆買房產(chǎn)，如果再來(lái)一次集體拋售，勢(shì)必會(huì)對(duì)東京的房產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。至于具體是什么樣的影響，我也難說(shuō)，因?yàn)闁|京的房產(chǎn)市場(chǎng)到目前還沒(méi)遇到過(guò)大規(guī)模的拋售情況。只能說(shuō)，影響會(huì)很大。

我最為擔(dān)心的，就是尖閣諸島（即釣魚島）那里一旦有什么問(wèn)題爆發(fā)，恐怕就會(huì)引起真正的東京不動(dòng)產(chǎn)大跌。

環(huán)環(huán)：如果中國(guó)人再有集體拋售日本房產(chǎn)的行為，會(huì)不會(huì)有“接盤俠”？

榊淳司：如果再出現(xiàn)這種景象，東京房地產(chǎn)商們會(huì)趁機(jī)拼命低價(jià)收購(gòu)的。2011年，東京灣岸地區(qū)的中國(guó)人以罕見(jiàn)低價(jià)拋售一批高級(jí)公寓，但在2013年?yáng)|京被選為下一屆奧運(yùn)會(huì)舉辦地后，擁有奧運(yùn)場(chǎng)館的灣岸地區(qū)的公寓價(jià)格又被抬升很多。搶著買的，依舊是中國(guó)人。如果2011年他們能夠憋住氣，不著急脫手的話，2013年就會(huì)穩(wěn)賺一筆。結(jié)果呢？讓趁機(jī)低收的日本房地產(chǎn)商們賺到了。

日本人買房比中國(guó)人“保守”

環(huán)環(huán)：日本部分媒體對(duì)于中國(guó)人在日本購(gòu)房買地都持有一種忌憚心理，甚至還用“陰謀論”“資源論”來(lái)看待這種私人購(gòu)房行為。日本社會(huì)和日本房地產(chǎn)界對(duì)于中國(guó)人在日本買房持什么態(tài)度？中國(guó)人究竟買走了多少日本房？

榊淳司：在日本房地產(chǎn)界，有著這樣一個(gè)潛規(guī)則，一棟公寓里的外國(guó)人業(yè)主必須控制在20%以下。但由于日本本身不限制外國(guó)人購(gòu)房，所以外國(guó)人或是說(shuō)中國(guó)人究竟買走多少日本房，這個(gè)數(shù)據(jù)目前誰(shuí)都沒(méi)法掌握。但日本房地產(chǎn)業(yè)界還是很歡迎中國(guó)人買房的，很多房地產(chǎn)中介公司，都專門雇用中國(guó)員工來(lái)推銷。

環(huán)環(huán)：在購(gòu)房選擇上，中國(guó)人和日本人有什么不同？

榊淳司：中國(guó)人在日本購(gòu)房，選址有兩大傾向。一是所在地要在中國(guó)國(guó)內(nèi)也有一定知名度，必須叫得響。比如新宿、澀谷、池袋、六本木，來(lái)過(guò)東京的中國(guó)人幾乎都去過(guò)這幾個(gè)地方，即使沒(méi)有來(lái)過(guò)日本的中國(guó)人，對(duì)這幾個(gè)地名也不陌生。東京的灣岸地區(qū)，也是中國(guó)人在日本購(gòu)房的首選地段，因?yàn)橛袏W運(yùn)場(chǎng)館在，就令人憧憬。買了這些地方的公寓，就可以拿來(lái)跟國(guó)內(nèi)人“炫”。所以，凡是有游泳池、健身房、酒吧等豪華設(shè)施的高級(jí)公寓，都會(huì)吸引中國(guó)購(gòu)房者。

日本富人和中國(guó)富人在購(gòu)房選擇上，有很大的價(jià)值觀分歧。比如像東京的灣岸、豐洲、有明、晴海等，是中國(guó)人購(gòu)房比較集中的地方，這些地方有一個(gè)共同點(diǎn)，都是通過(guò)填海造地開發(fā)出來(lái)的新住宅區(qū)。但日本富裕階層一般會(huì)排除這樣的地方。他們首選是澀谷區(qū)的廣尾、松濤等。中國(guó)人似乎更偏愛(ài)新開發(fā)出來(lái)的公寓城，新的地段就預(yù)示著新的未來(lái)。日本人比較保守、傳統(tǒng)，而中國(guó)人更加面向未來(lái)，普遍樂(lè)觀。

目前最大的問(wèn)題是，中國(guó)人沒(méi)有定期繳納管理費(fèi)和修繕基金的概念，還有不少中國(guó)人買房后拒絕繳納管理費(fèi)和修繕基金。雖然說(shuō)中國(guó)人“守規(guī)矩”程度年年都有進(jìn)步，但依舊有不少中國(guó)人把公寓當(dāng)成民宿從中賺錢。還有中國(guó)業(yè)主隨便邀請(qǐng)朋友來(lái)利用公寓里的游泳池和健身設(shè)施等，造成安全隱患�，F(xiàn)在東京都內(nèi)新建的幾個(gè)高級(jí)公寓，都修改設(shè)計(jì)方案，取消這些公共設(shè)施。說(shuō)到底，吃虧的還是業(yè)主們。

不建議中國(guó)人在日本投資房產(chǎn)

環(huán)環(huán)：作為房產(chǎn)專家，你是否推薦中國(guó)人繼續(xù)在日本買房？

榊淳司：房產(chǎn)的價(jià)格是由需求與供給的比例來(lái)決定的。經(jīng)濟(jì)沒(méi)有顯著增長(zhǎng)的國(guó)家，其房產(chǎn)價(jià)格就不可能有較高的增長(zhǎng)，日本的GDP已經(jīng)連續(xù)多年維持在500萬(wàn)億日元左右。再過(guò)35年，日本人口會(huì)減少到1億人以下。除非出現(xiàn)極特殊情況，否則房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)上漲。因此，我不建議中國(guó)人在日本購(gòu)買投資房。東京房?jī)r(jià)尚且不會(huì)增值，其他地方城市更是只跌不漲。